El artículo 83.1.c) de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos dice que el arrendamiento se extingue y el arrendador podrá instar el desahucio por haber expirado el período de tácita reconducción. El artículo 1566 del Código Civil recoge la tácita reconducción, estableciendo que “si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento”. La remisión a los arrendamientos rústicos se recoge en el artículo 1577 citado, que en su párrafo primero dice literalmente:

“El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.”.

Expuesto el régimen jurídico aplicable, reseñar que es doctrina comúnmente admitida que, de conformidad con el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres:

1. Que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada.
2. Que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose que la misma no existe cuando por cualquier hecho se evidencia la voluntad contraria del arrendador.
3. Que no haya precedido requerimiento.

Por tanto, por una parte, si ha precedido requerimiento, puede el arrendador desahuciar al arrendatario que permanece en la finca aunque hayan transcurrido los quince días, y por otra parte tampoco hay tácita reconducción cuando antes de los quince días el arrendador interpone la demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento. Ahora bien, ¿debe el requerimiento cumplir con unos determinados requisitos formales y/o legales para ser válido? La respuesta rotunda es no porque el artículo 1566 del Código Civil omite cualquier referencia a sus requisitos, siendo lo único relevante, como lo ratifica unánimemente la jurisprudencia, es que exterioriza la voluntad inequívoca del arrendador de dar por finalizado el arrendamiento, lo que es totalmente incompatible con la aquiescencia  requerida para que opere la tácita reconducción.

En el supuesto de que se produzca la tácita reconducción ¿Da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento o se prorroga el existente que había vencido? De forma unánime, la jurisprudencia, por todas la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 26 de septiembre de 2018, dictada en el Recurso nº 3198/2015, mantiene que la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes. Dicho consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y por la aquiescencia del arrendador que deja transcurrir dicho plazo desde la finalización del arrendamiento sin requerirle la devolución de la posesión de la cosa arrendada. Se entiende que el artículo 1566 del Código Civil da por concluido el contrato de arrendamiento (“Si al terminar el contrato…”) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no coincide con el inicialmente previsto, debiendo remitirnos a lo dispuesto en el artículo 1577 del Código Civil respecto a los arrendamientos rústicos, que establece que se entenderá hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para darlos.

Basilio Hermoso Ceballos