Cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece pro-indiviso a varias personas, ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común.

Tiene declarada de forma reiterada la jurisprudencia, en relación con la naturaleza y requisitos de la acción de división de la cosa común que la naturaleza jurídica de la acción ejercitada y los requisitos para su prosperabilidad ("actio communi dividundo" o división de cosa común) y al respecto deberemos comenzar dejando sentado, primero, que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece pro-indiviso a varias personas (art.392 C.C.). Que tanto por razones económicas como jurídicas la ley establece como regla general que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común (art.400 C.C.) y al efecto concede la clásica "actio communi dividundo", que representa un derecho indiscutible e incondicional de cualquier copropietario y es de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, salvo la existencia de pacto de conservar indivisa la cosa por tiempo no superior a diez años (STS de 6 de junio de 1997 y de 8 de marzo de 1999 entre otras muchas) y que cuando la cosa fuese esencialmente indivisible y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio (art.404 C.C.). De la anterior doctrina se desprende que para la jurisprudencia los requisitos para que prospere la acción de división de la cosa común son que exista la comunidad y que no exista pacto de conservar indivisa la cosa y que si la cosa fuera indivisible y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos se venderá y repartirá su precio. (SAP de Madrid de 29 de junio de 2004).

Con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es la cesación del estado de la indivisión para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común. De ahí que la facultad concedida por el artículo 400 del Código Civil se dirige al cese de la situación de comunidad mediante el reconocimiento y asignación de titularidades individuales a cada uno de los partícipes. En este sentido la STS Civil, Sección 1ª, del 26 de mayo de 2011 declaró que “la actio communi dividendo proveniente directamente del Derecho romano regudo por el principio de nemo invitus compellitur ad communionem, está recogida en el artículo 400 del Código Civil que permite a todo copropietario pedir la división de la coda común, como facultad imprescriptible del derecho de propiedad, res merae facultatis.”, El ejercicio de esta acción es la exigencia coactiva de la división, cuando no se ha conseguido por acuerdo de los interesados o “por árbitros o amigables componedores”, como dice el artículo 402 del Código Civil. La práctica de la división, cuando queda sometida al ejercicio de la acción queda al buen sentido de la decisión judicial discrecional, que no arbitraria- a la luz de la prueba practicada, especialmente la pericial y a la vista de las pretensiones de las partes.

El artículo 406 del Código Civil se remite a las reglas concernientes a la división de la herencia para la división de la cosa común y es el artículo 1061 el que proclama el principio de igualdad entre los partícipes de la comunidad en el sentido de que no se trata de una igualdad matemática o absoluta. Siendo la cosa divisible se forman lotes por la división material, que se adjudica en las respectivas proporciones de los títulos , en cuya formación se ha de procurar la posible igualdad, igualdad que aquí no versa sobre la misma “especie, cantidad y calidad” a que se refiere el artículo 1061 del Código Civil, pues por definición la actio communi dividendo afecta a una sola cosa y no a varias.

La Sentencia de la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 26 de octubre de 2.011 dice que "con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es la cesación del estado de indivisión para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta."

La Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de 29 de marzo de 2010, declara la venta en pública subasta, como fórmula adecuada para poner fin a la indivisión. Y a continuación la propia STS de 29 de marzo de 2010, con apoyo en las SSTS de 3 de febrero de 2005, 7 de julio de 2006 y 30 de abril de 1999, de un lado rechaza que puedan imponerse agrupaciones registrales y posteriores segregaciones de resultado incierto, por exigir autorizaciones administrativas urbanísticas y comportar gastos excesivos, no garantizando la decisión judicial, por sí sola, la efectividad de la división proyectada; y de otro, reitera que "en definitiva, ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio compensando económicamente a uno de ellos, la única solución posible es la venta, pues como señala la STS de 3 de febrero de 2005 "la divisibilidad de una comunidad no está en función del interés y apreciación subjetiva de una parte, que no puede pretender un criterio de divisibilidad que no conste dé respuesta de igualdad objetiva a las respectivas cuotas", de suerte que ante la falta de acuerdo de los interesados es ajustada a derecho la decisión judicial que ordena la división en pública subasta porque los tribunales no pueden imponer soluciones que requieren el acuerdo de las partes", razón esta última contenida también en las SSTS de 7 de julio de 2006 y 1 de abril de 2009.

Finalmente, la STS de 29 de marzo de 2010 recuerda, con cita en su anterior sentencia de 2 de noviembre de 2009, que el objeto de la división es la finca real y no la registral, sí es indiscutible, de un lado, que los proyectos de división propuestos por el demandado-recurrente exigían una agrupación registral y posterior segregación de resultado incierto, al precisar en cualquier caso de las correspondientes autorizaciones administrativas urbanísticas, comportando gastos excesivos que no cabe imponer a uno de los comuneros (SSTS 03-02-2005 y 07-07-2006 ), y por ende, no garantizando la decisión judicial, por sí sola, la efectividad de la división proyectada); y de otro, que en definitiva, ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio compensando económicamente a uno de ellos, la única solución posible es la venta." En definitiva a falta de acuerdo de los comuneros se inclina la jurisprudencia por la venta en pública subasta y que las segregaciones requieren de la correspondiente autorización administrativa y en consecuencia son de resultado incierto.

Basilio Hermoso Ceballos